Vous avez fait trois simulations de crédit immobilier. Résultat : trois mensualités différentes pour le même projet. La première affiche 1 180 €, la deuxième 1 290 €, la troisième 1 340 €. Quel chiffre croire ? L’écart vient rarement d’une erreur de calcul. Il vient de ce que chaque simulateur décide d’inclure — ou pas — dans son résultat. Le coupable principal : le TAEG, ce fameux taux qui devrait tout résumer mais que certains outils ignorent superbement. Pretto fait partie des courtiers en ligne qui ont choisi d’afficher le coût réel dès la simulation, assurance comprise. Voici comment distinguer un outil fiable d’une vitrine commerciale.
L’essentiel sur la comparaison des simulateurs en 30 secondes
- Le TAEG est le seul indicateur légal permettant de comparer des offres de crédit entre elles
- L’assurance emprunteur représente souvent un tiers du coût total — certains simulateurs l’omettent
- Un écart de 0,30 % sur le TAEG peut représenter 15 000 à 25 000 € sur 20 ans
- Vérifiez toujours si l’assurance, les frais de garantie et les frais de dossier sont intégrés
Dans cet article
- TAEG affiché ou non : pourquoi vos simulations ne disent pas la même chose
- Les 4 éléments qui plombent le coût réel (et que certains simulateurs oublient)
- Comment Pretto intègre le TAEG complet dans sa simulation
- Checklist : 5 questions à poser avant de faire confiance à un simulateur
- Vos questions sur la fiabilité des simulateurs de crédit
TAEG affiché ou non : pourquoi vos simulations ne disent pas la même chose
L’erreur que je constate le plus souvent ? Des emprunteurs qui comparent des taux nominaux entre plusieurs banques, persuadés de comparer des pommes avec des pommes. Sauf que le taux nominal, c’est juste le prix de l’argent prêté. Il ne dit rien des frais de dossier, de la garantie, ni de l’assurance qui vous sera imposée. Selon l’article L314-1 du Code de la consommation, le TAEG doit inclure l’ensemble des frais liés à l’obtention du crédit : frais de dossier, honoraires de courtier, assurance obligatoire et garanties exigées par la banque.
15 000 à 25 000€
Écart potentiel sur le coût total d’un prêt de 200 000 € sur 20 ans entre une simulation avec TAEG complet et une simulation au taux nominal
Dans les dossiers que j’accompagne, l’erreur la plus fréquente reste de comparer des taux nominaux affichés sans intégrer l’assurance. Sur un emprunt de 200 000 € sur 20 ans, j’ai constaté des écarts de 15 000 à 25 000 € sur le coût total. Ce chiffre varie évidemment selon l’âge de l’emprunteur et le type de garantie choisi. Ce constat est limité aux dossiers accompagnés en région parisienne et grandes métropoles.
Le problème, c’est que beaucoup de simulateurs en ligne affichent un taux d’appel — le plus bas possible — pour attirer l’œil. Quand vous passez à l’étape suivante, les frais réapparaissent comme par magie. C’est légal, mais trompeur. Pour comprendre ce qui compose réellement le coût réel du prêt immobilier, il faut aller au-delà de ce premier chiffre.
Le taux d’usure fixé par la Banque de France agit comme un garde-fou : au 1er janvier 2026, il s’établit à 5,13 % pour les prêts immobiliers de 20 ans et plus. Ce plafond s’applique au TAEG, pas au taux nominal. Un simulateur qui vous annonce un taux de 3,40 % sans mentionner l’assurance peut très bien vous faire dépasser ce seuil une fois tous les frais intégrés — et là, votre dossier sera refusé.
Les 4 éléments qui plombent le coût réel (et que certains simulateurs oublient)
Soyons clairs : tous les simulateurs ne trichent pas. Certains font simplement des choix techniques différents. Le problème, c’est que vous ne pouvez pas le savoir sans creuser. Voici les quatre postes qui créent 80 % des écarts entre simulations.
- L’assurance emprunteur : c’est le gros morceau. Selon Les clés de la banque, l’assurance peut représenter jusqu’à un tiers du coût total du crédit. Son taux varie de 0,10 % à 0,40 % du capital emprunté par an selon votre âge et votre état de santé. Sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, ça représente entre 4 000 et 16 000 € de différence.
- Les frais de garantie : hypothèque ou caution bancaire, comptez environ 1 % du montant emprunté. Un poste souvent masqué dans les simulations grand public.
- Les frais de dossier : variables selon les banques, parfois négociables, mais rarement affichés dans la première estimation.
- Les frais annexes : honoraires de courtier, frais de notaire pour l’hypothèque… Ces éléments alourdissent le coût sans apparaître systématiquement.
Le piège de l’assurance non incluse
Comme le rappelle La finance pour tous, l’assurance décès-invalidité-incapacité est rendue obligatoire par les établissements financiers pour tout crédit immobilier. Pourtant, certains simulateurs l’excluent du calcul affiché. Si vous empruntez à deux avec une couverture à 200 %, certaines banques ne comptabilisent que 100 % dans le TAEG — vous découvrez l’écart au moment de l’offre définitive.
En pratique, ce que je recommande : exigez toujours de voir le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) séparé du TAEG global. C’est la seule façon d’isoler le poids réel de l’assurance et de comparer des offres concurrentes sur une base identique.
Comment Pretto intègre le TAEG complet dans sa simulation
Face à cette jungle de méthodes de calcul, Pretto a fait un choix radical : afficher d’emblée une mensualité intégrant tous les frais obligatoires. Le simulateur prend en compte l’assurance emprunteur dès le premier résultat, avec un taux estimé entre 0,10 % et 0,40 % selon le profil renseigné. Les frais de garantie et les contraintes HCSF (35 % d’endettement maximum, 25 ans de durée maximale) sont également intégrés au calcul.
La méthodologie repose sur une grille de taux actualisée distinguant les « meilleurs taux » réservés aux profils premium des « taux ordinaires » accessibles à la majorité des emprunteurs. Cette transparence évite l’effet taux d’appel : vous savez immédiatement si votre projet est finançable dans les conditions affichées.
Charlie et Jules : de 1 225 € à 1 338 € de mensualité réelle
Profil : couple de salariés en CDI, revenus nets 3 500 €/mois, apport de 10 000 €. Projet : achat d’un appartement en région parisienne. Simulation initiale avec taux nominal seul : mensualité de 1 225 €, montant empruntable estimé à 213 105 €.
Simulation Pretto avec TAEG complet (assurance à 0,25 % incluse) : mensualité réelle de 1 338 €. L’écart de 113 € par mois représente 27 120 € sur la durée totale du prêt (20 ans). Budget bien final après déduction des frais de notaire (17 048 €) et de garantie (2 484 €) : 203 573 €.
L’attestation de financement gratuite délivrée après simulation permet de crédibiliser un dossier auprès des vendeurs. Elle confirme que le montant annoncé tient compte de l’ensemble des contraintes bancaires actuelles — pas juste d’un taux théorique.
Checklist : 5 questions à poser avant de faire confiance à un simulateur
Un simulateur n’est qu’un outil. Sa fiabilité dépend de ce qu’il intègre dans son calcul. Avant de prendre une mensualité pour argent comptant, passez-la au crible de ces cinq vérifications.
5 vérifications avant de faire confiance à votre simulation
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L’assurance emprunteur est-elle incluse dans la mensualité affichée ?
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Les frais de garantie (hypothèque ou caution) apparaissent-ils quelque part ?
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Les frais de dossier bancaires sont-ils mentionnés, même en estimation ?
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Le TAEG affiché respecte-t-il le taux d’usure en vigueur (5,13 % en janvier 2026) ?
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La simulation est-elle datée et les taux actualisés régulièrement ?
Si vous répondez « non » ou « je ne sais pas » à plus de deux questions, cette simulation ne vous permet pas de comparer sérieusement des offres. Elle peut servir d’ordre de grandeur, mais pas de base de décision. Il est recommandé de mettre à jour vos simulations tous les 2 à 3 mois, les taux pouvant évoluer significativement d’un trimestre à l’autre.
Quel type de simulateur choisir selon votre situation
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Si vous démarrez votre recherche :
Un simulateur basique (banque ou comparateur) suffit pour estimer un ordre de grandeur. Ne prenez pas la mensualité au pied de la lettre.
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Si vous comparez activement des offres :
Exigez un simulateur affichant le TAEG complet avec assurance incluse. C’est la seule façon de comparer des offres équivalentes.
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Si vous avez trouvé un bien :
Passez par un courtier ou une plateforme délivrant une attestation de financement. Vous aurez besoin d’un chiffre validé pour négocier.
Vos questions sur la fiabilité des simulateurs de crédit
Quelle est la différence entre TEG et TAEG ?
Le TEG (Taux Effectif Global) a été remplacé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) en 2016 pour les crédits immobiliers. Le TAEG utilise une méthode de calcul harmonisée au niveau européen et inclut obligatoirement l’assurance emprunteur lorsqu’elle est exigée par la banque. En pratique, si vous lisez « TEG » sur un document récent, c’est probablement une erreur de terminologie — seul le TAEG a valeur légale aujourd’hui.
Pourquoi deux simulateurs donnent-ils des résultats si différents ?
Trois raisons principales : le taux utilisé (taux d’appel vs taux réaliste), l’inclusion ou non de l’assurance dans le calcul, et la prise en compte des frais annexes (garantie, dossier). Un simulateur peut afficher 1 200 € de mensualité en omettant l’assurance, tandis qu’un autre affichera 1 350 € en l’intégrant. Les deux calculs sont techniquement corrects — mais seul le second vous donne le vrai coût.
Les simulateurs des banques sont-ils fiables ?
Ils sont généralement précis sur les taux pratiqués par l’établissement concerné. Le biais vient plutôt de ce qu’ils montrent en premier : souvent le meilleur taux possible, réservé à une minorité de profils. Pour votre situation réelle, le taux applicable peut être supérieur de 0,20 à 0,50 point. Les simulateurs indépendants ou de courtiers affichent parfois des fourchettes plus réalistes.
Combien de temps une simulation reste-t-elle valable ?
Une simulation en ligne n’a aucune valeur contractuelle — c’est une estimation à un instant T. Les taux immobiliers évoluent en permanence : entre juillet 2025 et janvier 2026, les taux à 25 ans ont augmenté de 20 points de base. Il est recommandé de refaire une simulation tous les 2 à 3 mois si votre projet s’étale dans le temps.
Que se passe-t-il si mon TAEG dépasse le taux d’usure ?
La banque a interdiction légale de vous accorder le prêt. C’est une protection contre les crédits trop coûteux, mais qui peut devenir un obstacle si votre profil (âge, santé) entraîne une assurance élevée. La solution : négocier l’assurance à la baisse, déléguer à un assureur externe, ou réduire la durée d’emprunt pour faire baisser le taux global.
La prochaine étape pour vous
Un simulateur de crédit reste un outil de débroussaillage. Il vous donne un ordre de grandeur, pas une offre de prêt. La différence entre un bon et un mauvais simulateur, c’est la transparence sur ce qu’il inclut dans son calcul. Pretto fait partie des acteurs qui ont choisi d’afficher le coût réel dès le départ — assurance et frais de garantie compris.
Plutôt que de multiplier les simulations au hasard, posez-vous cette question : le résultat affiché intègre-t-il tous les frais que la banque me facturera réellement ? Si vous avez un doute, un échange avec un courtier permettra de valider — ou d’ajuster — les hypothèses avant de vous engager.
Limites des simulations en ligne
- Les taux affichés sont indicatifs et peuvent varier selon votre profil bancaire
- Seule une offre de prêt émise par une banque après étude de dossier a valeur contractuelle
- Les frais annexes (notaire, garantie) varient selon les régions et les établissements
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en gestion de patrimoine. Consultez un courtier en crédit immobilier ou conseiller bancaire pour toute décision patrimoniale.